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売却専門のセラーズエージェントだから出来るより高く〟〝より早く〟売却出来る納得の仕組み

セラーズエージェントとは

売主様のエージェントとして
不動産売却を実現可能にする不動産仲介会社
の事です。

センチュリー21は伊藤忠商事と世界最大の不動産ネットワーク

伊藤忠商事の創業者・初代伊藤忠兵衛、近江江商人の経営哲学のひとつとして「三方よし」が広く知られています。「商売において売り手と買い手が満足するのは当然のこと、社会に貢献できてこそよい商売といえる」という考え方があります。

三方良しとは?

一般的には、複数の会社が協力して売主様・買主様双方の仲介を行ないますが、利益相反の関係にある〝高く売りたい売主様〟と〝安く買いたい買主様〟の間にいる仲介会社の立場には矛盾が生じ、いずれかに不都合な状況で取引を行なわれるように思われています。実際はどうでしょうか!! 離婚協議を終えた夫婦のように、売主様と買主様は、「互いに憎しみ合い、契約の場で顔も見たくない」などということはありません。例えるなら、久しぶりの友人に再会した時のように和やかに取引は進みます。

当社はその笑顔の下で、執り行われる不動産仲介会社のダークな部分を問題視しているのです。

センチュリー21は伊藤忠商事と世界最大の不動産ネットワーク

知名度の高い不動産会社への売却を依頼したことだけで本当に大丈夫でしょうか?
~不動産業界の怖い話~

一つの不動産会社が売主様、買主様の双方から仲介手数料を頂くことが不動産仲介会社にとって最も効率良く利益を生み出すことになります。俗な言い方をしますが「おいしい取引」ということです。

不動産業界においては売主様だけ、または買主様だけを担当する取引を片手と表現し、売主様と買主様の両方から仲介手数料をもらう事を「両手」と表現します。
賢明な方ならお気付きになられたと思いますが、不動産仲介会社にとって効率が良いこの「両手仲介」をするために、売主様に詭弁を弄して売主様にプレゼンテーションを行います。
もうお分かりですね。いたってシンプル、両手仲介では不動産仲介会社が受け取る事が出来るコミッション(仲介手数料)が2倍になるからです。1+1=2、小学校1年生の算数で一番最初に習うことです。一般的な不動産仲介会社はこの両手仲介を最優先に考えて、自らの利益のみを追求するビジネスを展開しています。

知名度の高い不動産会社への売却を依頼したことだけで本当に大丈夫でしょうか?

大手仲介御三家の
不動産売買の「両手比率」を試算
(2018年最新版)
企業名 両手取引比率 手数料率
MのR社 57.53% 5.10%
SF販売 62.75% 5.27%
TR社 28.79% 4.17%
大手仲介御三家の
不動産売買の「両手比率」を試算
(2013年最新版)
企業名 両手取引比率 手数料率
MのR社 54.63% 5.10%
SF販売 61.39% 5.27%
TR社 29.45% 4.17%

*当社独自調査による

大手不動産仲介会社による「囲い込み」は過去に何度も問題になっていますが、一向に改善される気配はありません。

さらに「ダブル両手」取引についても触れざるを得ません。
本来なら売主様より頂戴する仲介手数料は「3%+6万円」です。ではなぜ会社によっては5%を超過する仲介手数料率を叩き出すことができるのでしょうか。不思議に思われませんか?

「囲い込み」だけでも十分に悪質ですが「囲い込み」による両手問題など、かわいいと思えるほどの、不動産仲介会社にとって最も収益が上がる仕組みをご説明しましょう。

知名度の高い不動産会社への売却を依頼したことだけで本当に大丈夫でしょうか?

知名度の高い不動産会社への売却を依頼したことだけで本当に大丈夫でしょうか?

不動産を仲介した場合、売主様側の不動産仲介会社は売主様より既定の仲介手数料(物件価格の3%+6万円)をいただきます。
これを「片手取引」と呼びます。加えて売主様から売却を依頼されて不動産仲介会社は自分で買主を見つける。そして買主様から仲介手数料をいただくことができます。
これを「両手取引」と呼ぶことはご説明させていただいた通りです。

ではその「両手取引」の買主様が、最初から買取転売を目的とした場合、不動産仲介会社はまず買取転売業者に「両手仲介」して、新たなエンドユーザーにもう一度、両手仲介をする。このスキームで両手仲介を2件、「ダブル仲介取引」の完成です。

ではなぜその買取転売業者は、その不動産仲介会社に「両手仲介」を頼む必要があるのでしょうか?そのメリットは何なのでしょうか?
そもそも買取転売業者と不動産仲介会社はグルなんです。買取転売業者は物件を見付けてもらって、再販売まで労力ゼロで利益が出るので「ダブル仲介手数料」くらい払っても、十分、割に合います。ではなぜそんなに利益が出るのでしょうか?

「売主様」が安く売るからです。

知名度の高い不動産会社への売却を依頼したことだけで本当に大丈夫でしょうか?

不動産仲介会社は最初に調子のよいことをいって、何とか専任媒介契約を高額査定価格で締結します。しかし時間が経過しても買主様が見つからず売り出し価格の値下げを提案する。他社からの内見申し込みには「商談中」と返答します。これが「囲い込み」ですね!
本来なら希望価格で売却できる可能性があったのに、不当に安い価格で不動産を売買して、買取転売業者が高値で転売して多額の利益を得る。
そして不動産仲介会社は売買価格の12%+24万円の仲介手数料を手に入れる。場合によっては買取転売業者よりも多額の利益を不動産仲介会社が得ることもあります。
有象無象の買取転売業者が不動産仲介会社の営業マンを接待漬けにして、不動産買取案件の取り合いをしていることが不動産仲介業界のダークな部分といえるでしょう。

当社が加盟している世界最大の不動産ネットワーク「CENTURY21」 はアメリカを発祥とする世界最大の不動産ネットワークです。世界で最先端の不動産取引を行っているアメリカでは仲介手数料はどうなっているのかご存じですか。不動産の先進国と云われるアメリカの不動産仲介会社のシステムがどうなっているかについて、ご紹介をさせていただきたいと思います。

実はアメリカの場合も仲介手数料は6%ほどと、日本と同程度の仲介手数料が不動産会社へ支払われているのですが、日本と違うのは、これらは全て売主様が「全額負担(物件価格6%)」するシステムとなっており、買主様が仲介手数料を支払う必要がないことが一般的となっております。

知名度の高い不動産会社への売却を依頼したことだけで本当に大丈夫でしょうか?

このシステムは買主様にとっては非常にありがたいシステムと思われますが、一方で売主様にとっては、日本の2倍の仲介手数料を支払うことになり、相応の負担となります。

知名度の高い不動産会社への売却を依頼したことだけで本当に大丈夫でしょうか?

この負担について多くのアメリカの売主様は、販売価格に上乗せすることで、不動産会社へ支払う対応を行うらしいです。つまり、最終的には見えない形で買主様が負担している形となります。売主様が全ての買主様を見つけるのではなく、買主様側の不動産仲介会社が介在した場合には、売主様がお支払いになられた仲介手数料を按分します。

簡単ですが、一般的なアメリカの不動産仲介のシステムとなるのですが、皆様どのように感じられますか?私としては、それでも日本よりは進んでいるようにも感じておりますが、 最終的なお支払額はさほど日本と変わらないとの事で、少し複雑な気もしております。

最近流行りの言葉で「グローバルスタンダード」つまり世界標準では、売主様と買主様の両方から仲介手数料をもらう事を「両手取引」は民法の条文にある〝双方代理の禁止〟に該当するのではないかと解釈されております。

ただ、不動産仲介は「準委任」となり「双方代理」の規定には該当せず、民法には違反していないと考えられています。
売主様の為に高額で売却を行なえば買主様が損をし、買主様が安く購入出来るようにすれば売主様が損をする
どう考えても利益相反の関係になる売主様と買主様。実際に大手不動産仲介会社の囲い込み問題が起きるたびに、両手取引を禁止するように法改正が検討されますが、業界団体のロビー活動も盛んなのでいつも法改正は雲散霧消しております。
当社の方針は、この両手取引の全てを否定するのではありません。売主様に最大限の情報開示を行い、セラーズエージェントとしての使命感を持って売主様の最大限の利益を提供することを可能としました。

インターネットによる情報民主化の衝撃

インターネットの普及により情報が民主化される以前は、圧倒的な情報量を持つ不動産会社に電話をしたり、恐る恐る怖い不動産屋の扉をノックして、資料をもらったり、折込広告か住宅情報誌を購入して情報を得ることしかできませんでした。つまり売主様・買主様と不動産業者との間の圧倒的な情報格差が、不動産仲介会社の利益の源泉でした。

それ以外にも、不動産業界の闇の部分を知ることは、業界以外の人々にとっては不可能でした。インターネットがもたらした恩恵により、一般の人々が容易に、業界のこと、不動産相場、を知ることができるようになり、情報量においての優劣はなくなりました。

インターネットによる情報民主化の衝撃

インターネットによる情報民主化の衝撃

賢明なカスタマーは不動産会社に騙されることなく、自分で信頼に値する不動産仲介会社を選べる時代が到来しました。売主様・買主様ともに情報を得て賢くなっている昨今でも、時代錯誤な考えを持っている不動産仲介会社は多数存在します。看板の大きさだけで安心できる時代ではありません。
その証拠として「ワールドビジネスサテライト」の動画をご覧になってください。先ほど引用した週刊ダイヤモンドオンラインでも「大手不動産が不正行為か 流出する“爆弾データ”の衝撃」などでも明らかになっています。

もし当社がこのように報道されたとしたら、名誉毀損で訴訟を提起しますが、囲い込み認定をしたメディアに対して抗議の一つもできないことが、すべてを物語っていますね。最近では「正直不動産」という漫画がビッグコミックに連載されており、当社にも全巻を置いております。弊社はお客様にとって良いことも悪いことも、エビデンスを示して全てお伝えさせていただます。ご希望のお客様には第一巻を差し上げます。ちなみに第一巻の3~4章は「囲い込み」がテーマです。でも、賢明な売主様・買主様となっていただくことが簡単な時代になりましたので、安心してください。

相反しない売主様と買主様の利益

売却希望者は少しでも高く売りたい立場であり、買主様は少しでも安く買いたい、当然ですよね。

今でも不動産仲介という仕事は、「千三つ」と言われています。つまり1000件の話があっても決まるのは3件だけという話の例えですね。でも実際は違うのです。両手取引をするために、話す千の言葉の中で本当のことは三つしか言わない。口八丁手八丁とは正にこのことですね。それでも信用できるという方には当社のHPは不要かと思いますので、この先は飛ばしてください。

相反しない売主様と買主様の利益

もちろん答えは「NO」。双方どちらかは心からの納得ではない不都合な状況が生まれてしまいます。

相反しない売主様と買主様の利益

センチュリー21と伊藤忠商事、親子のような関係です。初代伊藤忠兵衛が近江商人の先達に対する尊敬の思いを込めて発した『商売は菩薩の業(行)、商売道の尊さは、売り買い何れをも益し、世の不足をうずめ、御仏の心にかなうもの』という言葉にあると考えられる。とのことです。自らの利益のみを追求することをよしとせず、社会の幸せを願う「三方よし」の精神は、現代のCSRにつながるものとして、伊藤忠をはじめ、多くの企業の経営理念の根幹となっています。

不動産仲介会社だけが、知識の差を利用して売主様・買主様の利益を無視して、自分たちの利益のみを優先して、囲い込みを行うことを問題視しています。

当社では売主様のセラーズエージェントとして、エビデンスに基づいた事実を伝えさせていただき、売主様の利益と目的を達成します!
わたしの経験では売主様と買主様の交渉が合意できない最大の原因は不動産仲介会社の努力不足や説明不足、つまり不動産仲介会社への不信感に起因して、合意に至らないケースの大半を占めると考えております。
そうならない為に当社がエビデンスに基づいたすべての情報を売主様に提供します。結果的には、お聞きになられたくない事実もありますが、最終的に売主様の売却の目的を達成することになると思います。

相反しない売主様と買主様の利益

売主様が販売について納得のいかない状況での無理な契約はセラーズエージェントとして行いませんので安心して下さい。

相反する売主様と買主様の利益をエビデンスに基づいた情報を提供させていただき、交渉を合意に向けて全力を尽くすことが、不動産仲介の醍醐味といっても過言ではありません。売主様と買主様が弊社「センチュリー21クオリア」に任せて良かったと言っていただくことを念頭に置いて仕事をさせていただきます。

当社は情報を完全に公開します

当社は法律を遵守して、不動産業界の悪しき慣行である情報操作、虚偽の報告を行いません。そのため効実情を正確にフィードバックする公課測定方法として不動産情報サイトの最大手「SUUMO」と契約をしております。一切の販売活動を行わない不動産会社もありますが、どのような方法で売主様に実情をお伝えできるのか、不思議でなりません。 市場の評価は正直で、サイトの閲覧数、問い合わせの数にその不動産の実力は見事に反映されます。売主様のご意向を尊重させていただきますが、買主様の声も正直にフィードバックさせていただきます。

徹頭徹尾、エビデンスに基づいたデータを提示して、売主様と対策を考える。
そのことが結果的に、売主様専属のセラーズエージェントとして、売主様に最大利益成約つまり売却への最短コースを提供することが、弊社のセラーズエージェントとしてのミッションであると考えております。

相反しない売主様と買主様の利益

不動産仲介会社としての責任

当社では、セラーズエージェントとして、売主様の目的を実現可能にするために様々なスキルを提供できます。全ての不動産は現状で販売できるわけではありません。現状では越境、境界不明、相続、借金、税金、室内状況など市場に商品として供給するためには、売主様が大切に保有されてきた不動産の価値を最大限に高める必要があります。そのため、様々なプロフェッショナルと提携し、無料相談をしていただくことができます。そして買主様に購入しやすい環境を創り出し、〝より高く〟〝より早く〟売却する事を実現いたします。

相反しない売主様と買主様の利益

提携先
進陽法律事務所 代表弁護士 坂本 尚之
干場司法書士事務所 代表司法書士 干場源太
太平登記測量事務所 土地家屋調査士 辺見実
株式会社すみうら リフォーム工事等、工事全般

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